【宏观洞见】房地产市场压力仍未解除

新华财经北京6月21日电（分析师郭桢） 近日，国家统计局公布了1-5月全国房地产业的基本数据。其中，1-5月份，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%。而住宅投资34809亿元，同比下降6.4%。目前来看，房地产销售仍然偏弱，土地成交缩量，房企动力不足。房地产资金仍面临不小的挑战，供需两端都相对较冷，需要激活购房需求，带动开发投资端和企业资金面的恢复。

一、5月房地产销售数据转弱

(资料图片)

1-5月，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。从单月销售数据来看，5月单月销售面积同比下降3.0%，同比在3-4月连续实现正增长后再度转负；单月销售金额同比增加6.8%，增幅较4月明显收窄，低基数下销售数据仍有所走弱。

图表1：全国商品房销售面积及销售额增速（%）

来源：国家统计局

2022年同期基数仍较低，销售数据转弱说明市场热度回落比较明显，原因在于春节以来购房需求基本消耗，且未能成功带动市场整体的置业热情上涨，销售维持强复苏的动力不足。根据中国指数研究院对全国27个重点城市预入市项目的摸排数据，6月新房供应规模环比增长9%，同比下降36%。6月为房企冲刺年终业绩的传统销售旺季，但根据中国指数院数据，今年6月房企供应规模仍有可能处在相对低位。基于对重点城市供应规模约束和市场热度回落的判断，预计6月销售数据修复有限。

5月房屋销售均价环比有所下降，同比仍维持明显增长。5月单月销售均价为11400元/㎡，环比下降4.8%，同比增长10.1%，同比仍维持明显增长。销售均价提升体现了销售分化加剧导致的结构性变化，重点城市和热门板块的销售占比提升，且销售均价较高的东部区域去年同期受疫情影响严重，销售占比恢复后进一步推高销售均价增速。

销售数据表现不好，大城市也出现了郊区盘销售困难的问题。提振销售不能简单停留在政策放松的层面，今年以来，各城市频频发布调控政策，但政策主要集中在公积金政策优化的角度，对于限制性的政策放松幅度较小。下半年的市场亟待政策支持，当务之急是要给有愿意购房的人打开顺畅渠道。尤其是加大对改善性需求的支持，比如降低二套房购房门槛，放松二套及以上的购房标准。

图表2：1-5月东中西部和东北地区房地产销售情况

来源：国家统计局

分区域来看，1-5月东部地区房地产销售面积同比增加5.2%，中部地区销售面积减少8%，西部地区减少5.2%，东北地区增加26.6%。其中，东部和东北地区销售面积单月增幅收窄，中部地区单月销售面积降幅扩大。销售额的增幅会明显快于销售面积的增幅，在70城房价持续调整的情况下，主要还是结构性的问题导致，核心城市成交占比相对较高，而三四线城市持续低迷，需求不足。从具体数据来看，东北区域商品房销售面积出现26.6%的增幅，明显好于全国其他区域。

二、房企资金仍面临挑战

1-5月份，房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%。其中，国内贷款7175亿元，下降10.5%；利用外资13亿元，下降73.5%；自筹资金16267亿元，下降21.6%；定金及预收款19878亿元，增长4.4%；个人按揭贷款10354亿元，增长6.5%。

图表3：全国房地产开发企业本年到位资金增速（%）

来源：国家统计局

1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积779506万平方米，同比下降6.2%。其中，住宅施工面积548475万平方米，下降6.5%。房屋新开工面积39723万平方米，下降22.6%。其中，住宅新开工面积29010万平方米，下降22.7%。房屋竣工面积27826万平方米，增长19.6%。其中，住宅竣工面积20194万平方米，增长19.0%。其中，1-5月房屋新开工面积为39723万平方米，同比下降22.6%，降幅进一步扩大。从单月数据来看，5月单月新开工面积同比下降27.3%。

尽管2022年同期受疫情影响基数较低，今年房地产新开工仍然承受较大压力。承压原因主要在于销售热度回落影响房企信心，去库存率和成交价均无明显改善，房企动力不足。土地成交缩量趋势未改，此前地方城投拿地项目入市节奏缓慢加剧新开工缺口；企业资金情况仍不乐观，保交付推进下竣工对新开工有挤出效应等。

图表4：1-5月房屋施工面积同比减少6.2%

来源：国家统计局

1-5月房地产投资同比下滑7.2%，降幅扩大1个百分点。5月全国房地产开发投资额为10187亿元，按照可比口径推算单月同比下滑10.5%，为今年以来单月降幅首次超10%，企业投资意愿明显不足。施工面积持续承压，5月施工面积同比下降6.2%。房企投资拿地无明显放量趋势，2022年以来土地成交价款降幅较大对今年土地购置费构成拖累，共同制约房地产投资修复速度。

从数据分析，销售回款对房企到位资的支撑效果有限，融资相关分项降幅仍在扩大。在销售转弱的情况下，后续销售回款进一步带动房企资金面改善较难实现，定金及预收款同比增幅已经明显收窄，外部融资相关分项仍存在缺口。1-5月国内贷款融资累计同比下降10.5%，当前新开工面积持续走弱，以开发贷为主的国内贷款仍将承压。1-5月自筹资金累计同比下降21.6%，根据中国指数院监测，房地产企业非银环比下降27.2%，信用债发行显著下降，企业资金面面临挑战。

房地产行业资金主要来源于销售回款的支撑，整体行业仍存在资金压力。房地产到位资金连续15个月累计同比下滑。虽然销售端资金来源有所改善累计同比上升，但开发商对新开工较为观望，回款资金并未流入供给端。房地产投资信心仍较弱，开发投资增速持续扩大，主要由于当前房地产市场恢复态势不明朗，房企当前的入市节奏较为观望。从今年前5个月的全国房地产市场数据可以看出，供需两端都相对较冷，说明房地产市场压力和风险还没有解除。鉴于房地产市场对宏观经济的重要作用，房地产行业必须稳住，需要实质性的政策加快出台，激活购房需求，才能带动开发投资端和企业资金面的恢复。

房地产市场压力仍未解除.pdf

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